שמואל ואח' נ' עתלית בינוי ונכסים בע"מ

פסק דין

נתוני רקע ועובדות

1. התובעים הגישו תביעה זו כנגד הנתבעת לפיצויים בגין ליקויי בנייה, בבית שנרכש מהנתבעת ברחוב נחל דליה 23/1 בעתלית, בגוש 10540 חלקה 19 (להלן: "הבית"). התובעים רכשו את הבית מהנתבעת על פי הסכם מכר מיום 10.7.07 (להלן: "הסכם המכר"). לטענת התובעים, עוד טרם מסירת הבית לחזקתם וכן לאחר המסירה, הבחינו בפגמים וליקויים. לטענתם משגילו כי בבית קיימים ליקויים רבים פנו לנתבעת בעל פה ובכתב בבקשה לתיקון הליקויים, אולם הנתבעת לא תיקנה עד ליום הגשת התביעה את הליקויים באופן משביע רצון. לחיזוק עמדתם הגישו התובעים חוות דעת של המהנדס מר בוריס דינר שטיין מחברת הדס ביקורת מבנים בע"מ מיום 3.3.09 , אשר העריך את הליקויים בבית התובעים בסכום של 53,361 ₪ (כולל מע"מ) נכון ליום מתן חוות הדעת. בנוסף התובעים הגישו חוות דעת מעודכנת מיום 23.6.11, אשר בה הוערכו הליקויים בבית התובעים בסכום של 71,456 ₪ (כולל מע"מ) נכון ליום מתן חוות הדעת.

2. התובעים דורשים בנוסף לפיצוי בגין הליקויים, פיצוי עבור דיור חלופי, פיצוי בגין עוגמת נפש וכן פיצוי עבור נזק שנגרם להם עקב כך שהנתבעת לא המציאה להם במועד מכתב החרגה שהנדרש לשם קבלת משכנתא בתנאים אטרקטיביים. סכום תביעתם בסיכומיהם, עומד על סך של 99,795 ₪ בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט.

3. הנתבעת כפרה בטענות התובעים ובאחריותה לליקויים הנטענים שמרביתם הוכחשו אף הם. לטענתה היא ביצעה תיקונים והייתה מוכנה לבצע עוד תיקונים אולם ההתנהלות מול התובעים למן ההתחלה, הייתה תוך כעס תמידי מצד התובעים, כאשר הם מרימים את קולם כלפי נציגיה ואף כלפי בא כוחה. מרבית הליקויים בבית התובעים היו ליקויים מינוריים, קוסמטיים בעיקרם, כגון גבשושיות טיח, סדקים ונימים בקירות וכו'. הנתבעת ביצעה תיקונים בבית התובעים ובבתים נוספים בפרויקט במהלך השנים 2007 – 2010, ומאחר ולא קיבלה לטענתה פניות נוספות מהתובעים סברה כי כל טענותיהם נענו, עד להגשת התביעה מטעמם. לטענת הנתבעת מרבית הליקויים המופיעים הם כאלה שהועלו והתגלו בחוות דעת מאמצע שנת 2009, כשנתיים לאחר מסירת החזקה, כאשר הליקויים שהועלו במסגרת פרוטוקול המסירה תוקנו. החברה טיפלה ותיקנה את הליקויים שהובאו לידיעתה וגם הליקויים שהובאו בחוות הדעת חלקם תוקנו.

4. ביום 7.11.12 הצדדים הגיעו להסכמה למינויו של המהנדס מר דב סיגל כמומחה מוסכם (להלן: "המומחה"). ביום 23.5.13 הגיעו הצדדים לכלל הסכם דיוני לפיו אין צורך בשמיעת עדויות ופס"ד יינתן על בסיס החומר המצוי בתיק בית המשפט בנוסף לסיכומי הצדדים שיוגשו. להסדר זה ניתן תוקף של החלטה. לאחר שהוגשה חוות הדעת של המומחה והוגשו הסיכומים הובא התיק לפני ועת ליתן פסק דין במחלוקות שבין הצדדים.

ליקויי הבניה

5. המומחה, מר דב סיגל, אשר בדק את הבית העריך את שווי הליקויים בחוות דעתו המפורטת מיום 4.2.13, בסך של 39,750 ₪, לא כולל מע"מ. בחוות דעתו ציין המומחה כי יש להוסיף 4,000 ₪ לעלויות התיקון עבור פיקוח הנדסי, דבר המביא את סכום התיקון הליקויים לסך של 43,750 ₪ (לא כולל מע"מ). בנוסף המומחה לא ציין בחוות דעתו האם יש צורך בדיור חלופי אולם העריך את תקופת ביצוע התיקונים ב – 14 ימי עבודה בתוך הבית ובכ – 14 ימי עבודה מחוץ לבית.

6. ככלל יעדיף ויקבל בית המשפט המלצות המומחה המוסכם על פני המלצות של חוות דעת מטעם הצדדים. (ראה: ע"א 5602/03 סגל ואח' נגד שיכון ופיתוח בישראל בע"מ (פורסם באתר פסקדין) וכן ראה: ת.א. 1188/02 (שלום ב"ש) אודסקי ואח' נגד פ.א.ארבן בע"מ (פורסם באתר פסקדין)). במקרה שלפני, למרות שהתובעים והנתבעת העלו טענות כנגד חוות דעתו של המומחה, לא מצאתי לסטות מהכלל האמור. לפיכך ככל שלא הוכרע אחרת בפסק דין זה, בעקרו של דבר הנני מקבל את חוות דעתו של המומחה ומאמץ את הסכומים הנקובים בה.

תיקון הליקויים מול פיצוי

7. כאמור, לטענת הנתבעת ליקוי הבנייה אשר בגינם התובעים תובעים פיצוי כספי, הינם ליקויים שהתובעים לא אפשרו לתקנם. לפיכך, משלא אפשרו התובעים את תיקון הליקויים, אין הם זכאים לתבוע בגינם פיצוי או לכל הפחות לא לפיצוי בגין נזק לא ממוני בגינם.

ביום 23.5.13 קבע בית משפט זה בעניין המחלוקת בשאלת ביצוע התיקונים כי לא ניתן להכריח או ליתן צו עשה לעניין ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם של התובעים. כמו כן נקבע כי אם יוכח בסופו של יום כי הייתה זכות לנתבעת לבצע את התיקונים יהיה לכך ביטוי כספי בעת פסיקת הפיצויים בסיום הדיון.

8. סעיף 4ב לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע את זכות התיקון של מוכר הבית:

"התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר...".

בע"א 472/95 "זכריה זלוצקין נגד דיור לעולה בע"מ" פ"ד נ(2) 868 נקבע:

"אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית"

הנה כי כן גם החוק וגם הפסיקה מכירים בזכותו של מוכר הבית לתקן את הליקויים בעצמו, אך זכות זאת אינה מוחלטת, על מנת שיהיה זכאי לתקן את הלקויים בעצמו על המוכר להודות בקיום הליקויים ולהראות נכונות רצינית לתקנם. במקרים בהם תיקון הליקויים כרוך בפיקוח צמוד, תועדף הזכות לפיצוי כספי של הדייר.

כפי שסברתי בדיון שהתקיים ביום 23.5.13, במקרה שלפני, כאשר המטרה היא להביא לסיום את הסכסוך שבין הצדדים, לא היה מקום לאפשר עוד לנתבעת לתקן את הליקויים. למרות שנראה כי התובעים לא נתנו לנתבעת הזדמנויות מספקות לבצע תיקונים נוספים אני סבור כי יש לפסוק פיצוי לפי הסכומים הקבועים בחוות דעת המומחה, המבוססים על מחירי השוק המקובלים. עם זאת, דבר זה יילקח בחשבון בפסיקת הפיצוי בגין הנזק לא ממוני.

פיצוי בגין אי המצאת מכתב החרגה

9. לטענת התובעים לצורך רכישת הבית הם רצו ליטול הלוואת משכנתא מבנק דיסקונט. בין יתר הדרישות למתן ההלוואה התבקשו התובעים להמציא לבנק מכתב החרגה לבית. חרף הפניות הרבות של התובעים אל הנתבעת, הנתבעת לא הסכימה להעביר לידיהם את מכתב ההחרגה. מאחר ומכתב ההחרגה היה קריטי לצורך קבלת ההלוואה, אי המצאתו הביאה, בסופו של דבר, לכך שלא אושרה ההלוואה בריבית אטרקטיבית למשכנתא, ולצורך השלמת התשלום נאלצו התובעים ליטול משכנתא בתנאים פחות אטרקטיביים מאלו שהיו אמורים לקבל מלכתחילה.